Главная страница

Алексей
Щеглов


В России грядет земельный передел

В декабре Госдума
примет закон об изъятии сельхозземель у нерадивых собственников. Но если он
окажется плохо прописан юридически, то может привести к новому земельному
переделу и уничтожению АПК



·        

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
У собственника или
арендатора смогут изъять сельскохозяйственные земли, не использовавшиеся три
года с момента получения прав на участок. 

В декабре Госдума примет закон об
изъятии сельхозземель у нерадивых
собственников, который имеет ключевое значение для развития аграрного
производства. Но если закон окажется плохо прописан юридически, то его принятие
приведет к новому земельному переделу и уничтожению АПК.

«Президент дал
поручение выпустить закон в осеннюю сессию — в декабре», — сообщил председатель
Госдумы Борис Грызлов.

Возможность изъять
участки есть и сейчас, но нет процедуры и признаков неиспользуемых земель,
поэтому этот механизм не работает. Еще в ноябре 2008 года в Госдуму был внесен
закон об изъятии сельхозземель у нерадивых собственников — у тех, кто
неэффективно их использует, но он успел пройти только первое чтение, так как
его разработчикам не удалось найти баланс между эффективным механизмом изъятия
и защитой прав собственности.


 


Сейчас же подготовлена
новая версия законопроекта, предусматривающая внесение ряда поправок в
Гражданский и Земельный кодексы и несколько законов. Согласно законопроекту, у
собственника или арендатора можно будет изъять сельскохозяйственные земли, не
использовавшиеся три года с момента получения прав на участок. Этот период не
учитывает время освоения участка (которое не может превышать два года) и период
стихийных и иных бедствий. Если речь идет об участке под строительство,
критический срок повышается до пяти лет. Положение дел у частных собственников
земель сельхозназначения контролируют уполномоченные органы регионов, у
дачников — местные власти, у Россельхозакадемии — Росимущество.

Как заявлял ранее
представитель Минсельхоза Олег Аксенов, главная цель законопроекта заключается
в том, чтобы заставить все пахотные земли работать, так как качество
неиспользуемых земель ухудшается из-за эрозии. По данным министерства, в России
«работают» 78 млн гектаров сельхозземель, 16 млн гектаров находятся под паром,
а более 20 млн гектаров не используются по назначению.

Один из инициаторов
законопроекта, совладелец группы «Моссельпром» Сергей Лисовский, даже
утверждал, что в стране из оборота выведено почти 50% земель сельхозназначения.
Причем примерно половина из этого объема приходится на самые лучшие земли,
скупленные инвесторами со спекулятивными целями.

«В свое время
крестьяне активно продавали свои паи, и их скупали и строительные организации,
и частные лица. Но в последнее время рынок заметно поменялся и из-за кризиса
нет ажиотажного спроса. И поэтому купленные с инвестиционными целями земли
сейчас в некотором смысле «выпали» из оборота, на них не ведется никакая
сельскохозяйственная деятельность, ничего не строится. Это, безусловно, плохо»,
— уточнил BFM.ru специфику ситуации директор фонда «Народная инициатива»
Алексей Белозеров.

Он разъяснил, что
нынешнее налоговое законодательство предусматривает льготный налог на земли
сельхозназначения, поэтому собственникам, не ведущим никакой деятельности на
земле, выгодно «держать» их в этой категории и переводить в иную уже
непосредственно перед продажей или строительством. После принятия закона, конечно,
определенная часть земельных инвесторов потеряет свои земельные наделы. Но
эксперт не исключает, что уйти от обвинения в неиспользовании земли можно будет
и после принятия закона: собственники просто выборочно засеют такие площади
картошкой и заявят, что у них все развивается, земля «работает». «По всей
видимости, следовало бы увеличить налог на такие земли», — советует Алексей
Белозеров.

Но едва ли,
комментирует эксперт, принятие закона приведет к обратному результату, так как
фермер всегда сможет доказать и показать, что «деятельность ведется». Он будет
вне подозрений. По всей видимости, эта реформа положит начало определенному
переделу неиспользуемой земли и хорошо, если она попадет в руки настоящих
фермеров и фермерских хозяйств. Хотя, безусловно, часть земельного фонда
перейдет к более эффективным собственникам, которые быстро переведут земли
сельскохозяйственного назначения в иные категории и начнут застройку.

Гендиректор компании
«ФинЭкспертиза» Агван Микаелян согласен с концептуальным подходом разработчиков
закона — само по себе изъятие земель, не находящихся в надлежащем
использовании, по его мнению, «очень правильная и своевременная» мера. Пять лет
простоя для земель сельхозназначения — это довольно приличный срок для того,
чтобы начало снижаться их «качество». Если превысить этот срок, может
возникнуть так называемая угроза невозврата, когда вернуть землям именно
сельскохозяйственное назначение стоит таких бешеных денег, что это просто
становится экономически невыгодным.

«На самом деле, важны
даже не сроки в 2 года и 5 лет, обозначенные в проекте закона. Гораздо важнее
критерии, по которым будет определяться, в каком состоянии находится земля и
используется ли она по назначению», — уточняет эксперт департамента оценки «2К
Аудит – Деловые консультации» Ирина Воробьева. По ее словам, имеется большое
количество прецедентов, когда земли находятся в спекулятивном обороте. И
сейчас, когда цена на землю еще не достигла докризисной отметки, собственникам
выгоднее ее придержать. С другой стороны, земельные угодья могут стать
«предметом рейдерских споров в борьбе за передел собственности под маской
интересов строителей».

«Мы находимся рядом с
Москвой, и у нас вся земля используется, но проблема такая есть. По России
много земель брошено и они зарастают. Тут все дело в деталях, так как у нас
возможно все: можно написать такой закон, что получится еще один передел, а
можно написать закон, который будет способствовать возделыванию земли и
получению дополнительного сельхозурожая», — также не исключает гендиректор ЗАО
«Агрокомбинат московский» Евгений Сидоров.

По его мнению, вряд ли
разработчики закона — лоббисты спекулятивного капитала. «Мне кажется, что после
кризиса пришло понимание: если на земле не работать, то население от отсутствия
такой возможности погибнет. И если, действительно, такое понимание приходит, то
я буду счастлив», — говорит производитель.

Поэтому прежде чем
принимать закон, нужно ответить на ряд вопросов. «Что будет предусмотрено для
людей, которые не могут на сегодняшний день использовать земли, у них нет
возможности, денежных средств? Куда будут изыматься и как перераспределяться
земли?» — формулирует вопросы Евгений Сидоров. Он надеется, что законом все эти
сложные моменты будут регулироваться взаимосвязано и в комплексе, чтобы не
получилось, как, например, с законом о торговле, когда «стравили производителя
с ритейлерами, позабыв о покупателе».

В этом с ним согласен
Агван Микаелян, который предвидит много юридических рисков, которые в тексте
закона надо избежать. И если в законе не будет прописан исчерпывающий список
возможностей использования земли, то он станет основой постановки «под удар»
тех земель, которые как раз используются. Будет соблазн «найти закорючку», за
которую можно будет зацепиться и отобрать землю.

«Если человек проводит
сенокос каждый год или просто на этой земле пасет скот — он обрабатывает землю
или нет? Поэтому, если закон будет плохо прописан, он принесет вреда больше,
нежели пользы, и тогда лишиться земель могут и добросовестные сельхозпроизводители»,
— заявил BFM.ru эксперт.

«Важно, чтобы в законе
был четко прописан закрытый (ограниченный) перечень оснований изъятия. В
противном случае у должностных лиц появится возможность для злоупотребления
данным правом», — заявил BFM.ru зампредседателя коллегии адвокатов «Вашъ
юридический поверенный» Владислав Капканов.

«Синергетический
эффект получится лишь в том случае, если будет скрупулезно проработана
нормативно-правовая база и установлена взаимная ответственность собственников и
госорганов, механизмы изъятия будут четкими и прозрачными для участников
рынка», — считает Ирина Воробьева.

Не ясно и то, как
отразится закон на капитализации уже купленных земель. «Как только масса новых
собственников, которые землю приобретали с целью перепродажи, поймут, что ее
могут отнять, цены на этом рынке тут же пойдут вниз», — не сомневается Агван
Микаелян.

Вместе с тем он
надеется, что принятие закона заодно простимулирует и развитие арендных
отношений. В таком случае прежний собственник останется хозяином, но закон позволит,
чтобы желающие трудиться на земле могли воспользоваться этой возможностью.
________________________________________________________________
Что мешает завершению земельной реформы в России?

В обществе сформировано устойчивое мнение, что земельная реформа в России завершена. Однако нарушение монополии государственной собственности на землю, введение платности ее использования - обязательные, но лишь первые шаги. Реформа может считаться законченной, когда созданы механизмы, позволяющие ресурсу - земле - с низкими транзакционными издержками перераспределяться между собственниками и пользователями в условиях обеспечения общественного интереса.
А здесь сразу возникают вопросы, на которые нужно ответить, прежде чем оценивать полноценность оборота сельскохозяйственных земель. Главный - сформулирован ли общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель? На него можно ответить декларативно, заглядывая в Конституцию Российской Федерации и Земельный Кодекс: земли, в первую очередь, сельскохозяйственные угодья, являются национальным достоянием и подлежат особой охране, цели использования их ограничены, а перевод в другие категории земель - затруднен. На этот вопрос можно ответить, и сверяясь с собственным житейским опытом: на сельскохозяйственной земле растут дома, сельскохозяйственные организации могут легко остаться без земли, которую вчера обрабатывали. В тех местах, где нет спроса на землю ни для сельскохозяйственных целей, ни для иных - она заброшена, не действуют государственные программы поддержки консервации земель. Так что общественный интерес, выражающийся в защите и разумном использовании ценного природного ресурса, того, что дает еду и занятость для сельского населения, не очень проглядывается.
Во-вторых, для оборота земель нужно, как минимум, иметь объект оборота. Это - земельный участок. Как сказано в Земельном Кодексе, границы у него должны быть "определены в соответствии с федеральными законами". Но границы участков сельскохозяйственных земель, которые сформированы до введения в действие современного законодательства, практически, всегда им не соответствуют. Так что объект еще только нужно сформировать. Не будем напоминать, сколько это стоит.
В-третьих, для сделки с участком нужны документы, подтверждающие права собственности на него. Большая часть документов выдана до 1998 года. В 1998 году функции по ведению реестров прав на участки переданы от земельных комитетов учреждениям юстиции. Только передача функций не сопровождалась передачей информации о правах. Собственник может, теоретически, на основании старых документов заключить сделку. Регистрация сделки или переход права на участок к другому лицу потребует регистрации ранее возникшего права, а это - непростого сбора целого комплекта документов, которые сопровождали формирование участка 17-19 лет назад. То есть, для совершения сделки, ранее выданных документов недостаточно.
Влияние на оборот сельскохозяйственных земель ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сильно преувеличено. Увы. На оборот в значительно большей мере влияют законодательные и нормативные акты, которые регулируют землеустройство, постановку на кадастровый учет и регистрацию прав и сделок с землей. А эти акты не учитывают особый состав собственников участка сельскохозяйственных угодий (в стране несколько десятков тысяч участков, каждый из которых находится в собственности сотен граждан), особенностей формирования участков (в состав одного участка как объекта кадастрового учета входят десятки-сотня обособленных на местности полей и участков разных видов угодий). Они ориентированы на городских жителей, у которых в распоряжении есть отделы Роснедвижимости, Росрегисрации, кадастровые палаты, районные администрации, землеустроители, нотариусы. Собственники и пользователи сельскохозяйственных угодий могут находиться от них за сотни километров. Без многократных посещений этих организаций не обходится ни одна сделка с участком. В результате любой этап земельного оборота идет с колоссальными затратами, если идет.
Резюмируя, можно сказать, что общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель требуется сформулировать и обеспечить механизм его реализации, нужно также адаптировать существующие механизмы земельного оборота к такому специфическому объекту, как участок сельскохозяйственных угодий, учитывая местоположение, особенности формирования, состав собственников, состояние границ и учета прав. Создавая институты земельного оборота, нужно рассматривать участок сельскохозяйственных земель не просто как объект недвижимости, а как особый объект недвижимости, на котором строится сельскохозяйственная деятельность со всеми своими ее многообразными функциями.
Еще и года не прошло как функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель переданы Министерству сельского хозяйства РФ. Передача МСХ РФ функций воспринимается с надеждой. Во-первых, там сильны позиции в части контроля плодородия земель, формирования и реализации политики по его поддержанию. Сегодня система организации агрохимического обслуживания сельского хозяйства, которая охватывала все земли сельскохозяйственных предприятий (контроль за уровнем плодородия, выработка рекомендаций, проведение работ по внесению средств химизации) вспоминается как сказка. Элементы этой системы предстоит восстановить, и есть понимание как это сделать. Во-вторых, МСХ РФ столкнулось с валом жалоб, обращений сельскохозяйственных организаций и граждан, ставших жертвами превратностей земельного оборота. Специалисты МСХ РФ поневоле вошли в курс этих проблем, а это многого стоит.
Иногда говорят о том, что выхватывание блока по сельскохозяйственным землям повредит делу. Это кажется преждевременным выводом, поскольку до передачи функций МСХ РФ земельная политика строилась по общим принципам. Эти общие принципы и будут разрабатываться там, где и раньше. Есть надежда, что МСХ РФ не допустит того, что при их разработке будут игнорироваться особенности сельскохозяйственных земель. МСХ РФ - более сильный партнер для Роснедвижимости, Росрегистрации, Минюста, Минэкономразвития, чем разрозненные сельхозпроизводители, собственники сельскохозяйственной земли, которые были до этого только потерпевшими. Есть надежда, что они со временем станут уважающими себя участниками земельного оборота.
Работа только начинается: образован департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности, усилен кадровый потенциал, идет тяжелая работа над поправками в целый блок законодательных актов, которые должны снизить уровень ограничений земельного оборота. Кажется целесообразным, чтобы МСХ РФ наладило не только мониторинг состояния сельскохозяйственных земель, но и мониторинг земельного оборота. Это необходимо, чтобы оперативно выявлять проблемы и своевременно на них реагировать. А то слишком больно обошлись земельным собственникам и сельхозпроизводителям эти годы.

Комментарии о ходе земельной реформы России

дает главный научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики, 

доктор экономических наук Наталья Ивановна Шагайда. 

______________________________________________________

В 2014 году будет переписан Земельный кодекс

Правительство РФ внесла предложение об изменении Земельного кодекса и внесении поправок, которые сохраняли бы в собственности Российской Федерации только лишь территории под федеральными ведомствами. За вакантными же площадями правительство намеревается оставить статус особо защищаемых участков, но при всем этом представить эти земли в распоряжение городским властям. Есть два варианта, либо, передача участков в муниципальную и региональную собственность, либо доверительное управление. И.о главы города Сочи Владимир Афанасенко только пожелал, что б эти земли были в пользовании не менее 5-10 лет.

______________________________________________________________________

Пожарная декларация – новый повод вас оштрафовать

С 1 мая у компаний начнут проверять пожарные декларации. Отсутствие этого документа грозит ряду собственников и

арендаторов штрафами более чем 100 тыс. рублей. 


Вступивший в силу с 1 мая 2009 года закон №123 "Технический регламент о требованиях пожарной

безопасности " ввел новое понятие " декларацию пожарной безопасности.

Ряд собственников  обязаны или самостоятельно заполнить декларацию пожарной безопасности, или

прибегнуть для этого к услугам пожарных аудиторов.

__________________________________________________________________________________________________________________

Возвращение на землю

С 1 марта оформить право собственности на дом и участок станет легче.
Елена Кукол

"Российская газета" - Федеральный выпуск №5120 (41) от 1 марта 2010 г.


Сергей Васильев: Уже в этом году на 15-20 процентов поможет сбить цены введение института кадастровых инженеров.  


Сегодня вступают в силу поправки в законы "О государственном кадастре недвижимости" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Они позволят упростить процедуру оформления права собственности на дом или земельный участок и сократить очереди в присутственных местах.

По просьбе "РГ" их комментирует руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Сергей Васильев.

Российская газета : Каким же образом новые правила помогут сократить очереди?

Сергей Васильев : Среди наиболее значимых изменений можно отметить возможность одновременной подачи заявлений и документов на осуществление государственного кадастрового учета и проведение государственной регистрации прав. И отмену требования об обязательном представлении на государственную регистрацию прав кадастрового паспорта земельного участка, а с 1 января 2013 года - также кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства.
Авторскую версию интервью читайте только на сайте

Сейчас, напомню, для того, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, записи о котором отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, надо сначала подать заявление о его постановке на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт. И только потом обращаться за регистрацией прав. То есть посетить наш территориальный орган человек должен минимум четыре раза. А с 1 марта достаточно будет двух посещений. Так что отмена этого требования должна значительно сократить очереди.

РГ : Можно ли будет направлять заявления по почте?

Васильев : Да,однако в этом случае придется выполнить ряд условий, в том числе заверить подлинность подписи заявителя на заявлении в нотариальном порядке. Также необходимо учитывать, что принцип экстерриториальности здесь не работает, и документы, например на государственную регистрацию прав на земельный участок, должны быть направлены только в тот территориальный орган Росреестра, который действует в границах регистрационного округа по месту нахождения этого земельного участка.

РГ : А что такое экстерриториальный принцип запроса?

Васильев : До 1 марта для получения сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости заинтересованное лицо должно обратиться (явиться лично или уполномочить на это своего представителя) в тот территориальный орган, который действует в регистрационном округе по месту нахождения объекта. Теперь заявитель сможет запросить содержащиеся в Едином государственном реестре прав сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, обратившись в любой удобный для него территориальный орган Росреестра. Например, вы живете в Москве, а вып